Procedimentos de Compra e Venda na Comarca da Cidade do Rio de Janeiro – ETAPAS

1.      Instrumento de Sinal e Princípio de Pagamento– Este procedimento é fundamental para se iniciar o processo de Compra e Venda de forma segura. Este é instrumento “temporal”, pois será sobreposto pela lavratura da Escritura (Pública ou Particular) de Compra e Venda. Nele as partes acordam todas as condições, necessidades e exigências para tornar o procedimento justo e adequado a ambos os interesses. Deste momento, até a escritura, o Instrumento de Sinal é a diretriz assegura todo o procedimento de Compra e Venda. Existe a possibilidade de realizar uma negociação sem este instrumento, porém com brechas a possíveis percalços que podem gerar insegurança ou até o desfazimento da negociação. Veja as garantias que devem constar neste ato:

      1.1.    Qualificação precisa das partes

      1.2.    Qualificação precisa do bem a ser negociado

      1.3.    Qualificação precisa da Forma de Pagamento

          1.3.1. Valor da Negociação

          1.3.2. Tipo de Negociação: À Vista – Financiado – FGTS –Permuta – Doação – Outros

         1.3.3. Forma de Pagamento – Necessário haver um sinal afim de validar juridicamente a segurança do negócio, retirar o imóvel de venda para o mercado e comprometer as partes a realizar o mesmo.

         1.3.4. Prazos de cumprimento

      1.4.    Forma e prazo da Posse e entrega de chaves

      1.5.    Penalidades e Multas por infração contratual

      1.6.    Data limite para realização da Escritura

2.      Certidões do Imóvel e Vendedor(es) – Solicitar a emissão das certidões necessárias e pertinentes a escrituração. Este procedimento é de custeio e responsabilidade do(s) Vendedor(es). Caso não saibam solicitar, normalmente, as imobiliárias e(ou) corretores envolvidos podem indicar despachante para realizar. Neste procedimento a experiência é fundamental, tendo em vista a constante mudança de regras e valores exercidos pelos cartórios. Fora o fato que comumente acontece. Se despercebido por quem as solicita, houver algum erro, por menor e mais simples que seja, as certidões mesmo assim são emitidas pelos Ofícios competentes e não serão aceitas pelo Cartório que vai lavrar a escritura. Razão pela qual os despachantes são o melhor caminho para a obtenção das mesmas, pois o risco de erro fica por conta dele.

3.      Análise Documental e de Certidões – Ao contrário do que muitos pensam, não há necessidade da intermediação de um advogado neste procedimento, tendo em vista que esta análise é de competência da Imobiliária ou Corretor Intermediador da negociação. Eles sempre terão coparticipação na responsabilidade da análise documental dos imóveis e seus proprietários. O Intermediador têm a responsabilidade de assegurar o perfeito andamento da negociação.

4.      Solicitar a Guia de ITBI - O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis - ITBI - é um tributo de competência municipal que deve ser pago, pelo adquirente, sempre que ocorre a compra ou transferência de um imóvel para outro nome. Sem o pagamento desse imposto, não é possível transferir a propriedade para o novo dono. Habitualmente, a solicitação desta guia somente acontece após a análise segura do procedimento anterior. Esta Guia é solicitada na Prefeitura local e leva 48 horas para ser liberada, e mais 48 horas após o pagamento, para que se emita o comprovante necessário e fundamental a Escrituração Pública. Neste procedimento os despachantes também são bastante utilizados.

5.      Agendamento da Escritura – O adquirente é o detentor do direito de escolha do Cartório de Notas a realizar a Escritura. A data de agendamento dependerá do envio de toda a documentação e certidões necessárias ao escrevente, disponibilidade do cartório em comum acordo com as partes.

6.      Escritura– Hoje as escrituras podem ser realizadas de forma presencial ou virtual. O critério de escolha sempre será com o intuito de atender as necessidades das partes, sem causar ônus ou insegurança ao negócio.

7.      Alteração de Proprietário junto ao IPTU – Se faz necessário a alteração de titularidade de IPTU antes de levar a Escritura a registro. O documento emitido neste procedimento é fundamental para a realização do registro junto ao RGI (Registro Geral de Imóveis) competente.

8.      Registro da Escritura junto ao RGI – Existe uma máxima jurídica que diz: “- Só é dono quem registra!”, pois, se de má fé, o vendedor pode realizar quantas Escrituras de Compra e Venda quiser, mas somente o que registrá-la primeiro será o dono pleno do bem. Neste processo os despachantes também são muito utilizados, principalmente quando a negociação for por meio de financiamento bancário, o que torna o registro um pouco mais complexo. Não é incomum existirem proprietários de bens ainda não registrados, porém estes incorrem em vários riscos, como:

      8.1.    Ter o mesmo bem registro por outro e perder o direito jurídico do mesmo. Com perda de valores também. Passível de ação contra o vendedor, porém não de readmissão na titularidade do imóvel, apenas ser ressarcido do valor pago pelo imóvel. Isso quando o vendedor for executável e possuir bens ou garantias desta devolução.

      8.2.    Perder uma oportunidade de venda quando um possível comprador:

          8.2.1. Não se sentir seguro com a negociação;

          8.2.2. Oferecer como forma de pagamento um financiamento e/ou FGTS;

9.      Escritura Registrada – Parabéns, negociação realizada e finalizada. Guarde bem a Escritura (Registrada) e a Ônus Reais do imóvel e curta seu novo bem.

De acordo com nosso Código Comercial vigente, a intermediação imobiliária se dá no momento de apresentação de Comprador interessado ao Vendedor interessado. Esta aproximação entre as partes já configura o direito a comissão por intermediação.

Porém, bons profissionais, têm por hábito, não por obrigação, acompanhar e conduzir a negociação até a lavratura da Escritura de Compra e Venda. Alguns mais conscientes, acompanham o processo até o Registro da Escritura junto ao RGI competente.